Come amministrare il prorpio condominio - le operazioni preliminari 4

Abbiamo visto che le operazioni preliminari da compiere sono essenzialmente 2 : apertura del codice fiscale presso l'agenzia delle entrate (entro 30 giorni dalla nomina) e l'apertura di un conto corrente. Oltre a queste operazioni sarà necessario comunicare a tutti i fornitori , se ce ne sono, il cambio di amministratore. Per esempio impresa di pulizie ecc.
Per quanto riguarda le utenze (elettriche, acqua, gas, telefono) è necessario comunicare al fornitore il cambio di nominativo e se l'utenza in precedenza era intestata ad un condomino bisognerà effettuare un subentro. Il contratto precedente verrà chiuso e ne verrà aperto uno nuovo intestato direttamente al condominio.

come amministrare il proprio condominio - 3 - come aprire un conto corrente condominiale

Dopo aver aperto il codice fiscale del condominio è importante gestire la contabilità tramite un conto corrente bancario e/o postale. La legge non obbliga l'apertura di un conto corrente anche se ormai è diventato quasi indispensabile soprattutto per i versamenti delle ritenute d'acconto (f24).
Il conto quindi serve per:
1 - ricevere i bonifici e i versamenti delle quote condominiali
2 - incassare eventuali assegni e/o rimborsi al condominio ( per es. assegni di traenza emessi dal fornitore elettrico Enel quale rimborso per versamenti non dovuti)
3 - effettuare pagamenti a fornitori ( Luce, ditte di manutenzione, acqua, pulizie ecc)
4 - effettuare i versamenti delle ritenute d'acconto tramite il modello f24

Quindi il conto corrente è importante. Tutte le banche e/o posta hanno dei prodotti in merito. Il costo è maggiore rispetto un conto personale. Si tratta di spendere circa 5/10 euro al mese oltre la tassa di 73,80 euro annuale. Il costo totale può quindi agirarsi tra i 120 e 200 euro tutto compreso.
Consiglio: è possibile risparmiare aprendo un conto solo on line. In realtà opererete quasi esclusivamente on line quindi si può abbassare il costo alle sole 73,80 euro di imposta.

Sconsiglio di operare tramite il proprio conto personale anche se non è illegale farlo.

Per aprire un c/c è necessario presentarsi in banca con il verbale di nomina di amministratore. Non è necessario che nella delibera sia indicata la banca specifica. Il conto corrente condominiale è uno strumento a servizio dell'aministratore quindi hai diritto a scegliere la banca a te più comoda.
Consiglio: Scegli una banca che sia il più possibile vicino fisicamente al condominio. Anche se i condomini probabilmente non ci entreranno mai da ad essi una sensazione di sicurezza e convenienza. In realtà se i condomini si presentano allo sportello per effettuare un versamento delle quote condominiali dovranno ugualmente pagare la commissione del bonifico per cassa. Sono poche le banche che non richiedono tali commissioni. Quando apri il c/c chiedi alla banca questa facilitazione a volte si riesce ad ottenerla.

come amministrare il proprio condominio - l'apertura del cod. fisc.

La prima operazione da compiere quando si è stati nominati amministratore è quella di recarsi all'ufficio delle entrate della provincia e nel caso non sia stato mai fatto richiedre un codice fiscale per il condominio. Se già esiste il Cod. Fisc. adovrete lo stesso comunicare la variazione dell'amministratore.Vi faranno compilare dei moduli diversi da quelli che usate per il codice fiscale per le persone fisiche. Dovrete indicare i vostri dati e recapiti e quelli del condominio. Se siete residenti nel condominio allora le due cose coincideranno. Dovrete indicare anche il codice della carica ricoperta che potete chiedere all'operatore di completare per voi. Inoltre è necessario allegare la copia della carta d'identità, il codice fiscale ed un verbale di nomina.
Consiglio: Se siete stati nominati dl costruttore dell'edificio allora sarà sufficiente farvi scricvere una lettera di incarico, se invece nell'assemblea non avete redatto un verbale perchè i pochi condomini vi hanno nominato in parola, allora compilatelo voi e fatelo firmare ad almeno 2 condomini che figureranno come presidente l'uno e segretario l'altro. Per la validità di un verbale sono sufficienti solo 2 firme.

Come amministrare il proprio condominio

Se abiti in un piccolo condominio puoi cimentarti nella bella attività di amministratore. In questo Blog inserirò alcuni suggerimenti e tutte le adempienze che un amministratore deve fare nell'arco dell'anno.
Ma cosa serve per essere amministratore? La legge Italiana non prevede nessun particolare requisito se non quello di essere maggiorenne. Sembra incredibile ma ad oggi è così. Naturalmente le cose da sapere sono molte ma le vedremo tutte un po' alla volta.

Le delibere nulle o annullabili del condominio

Quando in assemblea viene presa una decisione tramite una votazione dei presenti si ha una delibera. Le delibere possono essere affette da vizi che ne possono pregiudicare la loro validità. Il codice civile in merito alle delibere condominiali parla solo di annullabilità. Questo ha generato contasti tra gurispredenza. La Corte di cassazione è dovuta intervenire per chiarire tra nullità e annullabilità di una delibera.
Si ha nullità solo nei casi più gravi come: delibere con oggetto impossibile o non di competenza dell'assemblea, delibere illecite contrarie alla morale, all'ordine pubblico. Delibere che incidono sulle proprietà private o sui diritti dei sigoli.
Se invece la gravità è minore si parla di annullabilità delle delibere. Cioè l'annullamento deve essere richiesto entro il termine di 30 giorni da quando se ne viene a conoscenza. Sono i casi in cui la costituzione dell'assemblea presenta un vizio di convocazione,vizi formali in violazione di prescrizioni o regolamenti, sulle maggioranze richieste ecc.
Al riguardo si è espressa la Cassazione a Sezioni Unite (Cass. S.U. n.4806/05)

Animali in condominio

Se si intende tenere animali in condominio, all'interno della propria unità immobiliare, occorre visionare il regolmento condominiale prima dell'acquisto dell'immobile. Se il regolamento non esiste o non contiene nessun divieto allora nessuno , neppure in futuro, potrà negarvi il diritto di detenere animali. Naturalmente siete sempre responsabili della custodia e dei danni che l'animale potrà cagionare.

Il condominio e le pronunce della cassazione

Il condominio è regolato nella legge italiana con pochi articoli del codice civile e delle norme attuative. Sono circa 40 aricoli dal 1100 al 1140 in cui si regolamenta e disciplina il funzionamento del condominio. Poichè il condominio è un piccolo mondo in cui molti devono convivere, condividere spazi comuni, contribuire alle spese per la conservazione dello stabile, risulta chiaro che spesso queste norme non bastano o si prestano a diverse interpretazioni generando liti e controversie. Spesso avviene che si creino dei conflitti che sfociano in tribunale. Il giudice esprime la sua interpretazione delle norme che a volte contrasta con quella di un altro tribunale. Si arriva infine ad una sentenza della Cassazione che cerca di scrivere la parola fine alla disputa. Sebbene la pronuncia della Cassazione sia valida solo per il caso esaminato, queste sentenze (specialmente se emanate dalle corti riunite) fanno "legge", cioè vengono accettate come la reale interpretazione della legge. Queste sentenze non costituiscono un precedente, come nella legislazione anglosassone, ma vengono tenute in considerazione dai tribunali almeno fino ad una successiva sentenza contraria. Questo fa capire che le sentenze della cassazione costituscono materia molto importante per gli operatori del settore quali tecnici, amministratori condomiali ecc. Ne proporrò una raccolta nel blog.