Il riscaldamento centralizzato e la ripartizione della spesa

Le spese per la ripartizione del riscaldamento non sono normate nello specifico dal codice civile ma sono lasciate alle disposizioni contenute nel Regolamento di condominio.

In mancanza di disposizioni specifiche nel regolamento allora giurisprudenza vuole che ci si rifaccia al 2° comma dell'art 1123. (“ .. se si tratta di spese destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne...)

Quindi la ricerca è volta a calcolare, con la migliore approssimazione possibile “l'uso” e quindi il consumo di calore.

Se si vuole raggiungere la migliore e più equa ripartizione bisogna quindi conoscere esattamente il quantitativo di calore ceduto ad ogni appartamento. Questo oggi si ottiene solamente con la contabilizzazione del calore. Cioè con valvole e contatore elettronico che riesce a calcolare il quantitativo esatto di calore ceduto all'unità immobiliare.

Nel caso in cui non si riesca ad installare questi contacalorie si ripiega su altri sistemi come la contabilizzazione dei volumi o degli elementi radianti.

Tra i due sistemi è migliore quello della contabilizzazione degli elementi radianti.

Perché si riesce ad approssimare in modo migliore la quantità di calore ceduto. A più elementi corrisponde una maggiore quantità di calore ceduto all'ambiente. Inoltre misurando la temperatura dell'acqua in entrata si riesce a calcolare la resa degli elementi piano per piano (supponendo che ai piani alti la temperatura dell'acqua sia più bassa e quindi la resa sia minore)

Una semplice ed equa suddivisione delle spese può essere effettuata quindi contando tutti gli elementi presenti negli appartamenti di tutto il condominio e ricavarne una tabella millesimale.

Es.

App. A 30 elementi

App. B 25 elementi

App. C 28 elementi

Totale 83 elementi ,

quindi A = 362 millesimi (30/83 * 1.000)

B = 301 millesimi

C = 337 millesimi

Questo metodo non può essere sempre applicato perchè a volte sono presenti ventilconvettori e non termosifoni. In questo caso si ricorre ai volumi dell'ambiente. Il presupposto è che più volume c'è da scaldare e maggiore è il calore necessario.

Naturalmente sono tutte approssimazioni perchè dipende anche da notevoli altri fattori, quali la temperatura dell'acqua, la dispersione termica in base all'esposizione dell'appartamento ecc.

Non amo suddividere le spese con il sistema dei volumi infatti con questo metodo sarebbe opportuno inserire anche altri coefficienti correttivi che un buon tecnico saprà apportare.

Quindi la miglior ripartizione possibile si ottiene con le valvole contacalorie, poi con gli elementi radianti e infine con i volumi.

In ogni caso il regolamento di condominio stabilisce il criterio da adottare che potrà essere variato con le opportune maggioranze.

Come fare una semplice tabella millesimale

Se il condominio che avete acquisito non è provvisto di tabella millesimale perchè il costruttore non ha provveduto ( lui non è tenuto a farlo per legge) allora dovrete provvedere a ripartire provvisoriamente le spese in attesa che un buon tecnico provveda a svilupparle. 

Un buon metodo per calcolare i millesimi è questo:

Prendete le superfici totali degli appartamenti o le superfici catastali le sommate tutte in modo da avere la superficie totale di tutto il condominio. Quindi dividete la superficie del singolo appartamento per il totale ottenuto precedentemente e lo moltiplicate per mille ed avrete la quota millesimale.

Per es:

Unità immobiliare	Superficie	Millesimi
Sub 1	123 mq	(123/621 *1000) = 198,07
Sub 2	92 mq	148,15
Sub 3	142 mq	228,66
Sub 4	123 mq	198,07
Sub 5	141 mq	227,05
Totale	621 mq	1,000,00

Questo metoto può essere utilizzato per ripartire provvisoriamente le spese condominiali in assenza di una tabella millesimale. Se i condomini lo approvano all'unanimità può essere mantenuto come tabella millesimale definitiva. In ogni caso anche la tabella millesimale redatta da un tecnico va approvata in assemblea.

Come si calcolano i metri quadri commerciali?

Non esiste una norma universale per il calcolo commerciale dei metri quadri. Le percentuali sono variabili dipende da due cose:

1. Il tecnico calcolatore.
2. Le usanze del luogo.

Per esempio il balcone può essere inserito al 50% ma se è a loggia anche al 66%. A volte possono essere inserite anche le parti comuni al 5% oppure in proporzione ai millesimi posseduti.Quindi devi informarti prima quale metodo è usato nella zona.
Vai su questo sit  :http://www.camcom.go..._p/Usi-e-consuetudini.htm
Seleziona la tua provincia e trovi gli usi consuetudini del luogo. 

Riporto ad esempio gli usi e costumi della Camera di commercio di Milano

Calcolo della superficie commerciale di un appartamento con tutti i suoi accessori.
 
Art. 30 La superficie commerciale dell’appartamento è così calcolata:
a) la misurazione in mq della superficie di un appartamento in condominio è effettuata seguendo il perimetro esterno (da spigolo a spigolo) dei muri perimetrali;
b) la misurazione tiene conto anche dei bow-windows chiusi, dei quali segue la sporgenza;
c) se il muro perimetrale è in comunione con un altro edificio, con un’altra unità immobiliare o con una parte degli enti comuni al fabbricato, viene calcolato solo al 50%.

Art. 31 - Calcolo della superficie commerciale dei balconi.
La superficie commerciale dei balconi è così calcolata:
a) la superficie in mq dei balconi sporgenti dal filo esterno del fabbricato è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%;
b) la superficie dei balconi non sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura di due terzi.

Art. 32 - Calcolo della superficie commerciale dei terrazzi.
La superficie commerciale dei terrazzi è così calcolata:
a) la superficie in mq del terrazzo posto a livello è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%, quando esso misuri fino ad un terzo della superficie dell’appartamento cui è asservito e non inferiore al 25% in tutti gli altri casi;
b) la superficie in mq del terrazzo posto su livello diverso da quello dell’appartamento (lastrico solare di pertinenza a sottotetti, locali di servizio,mansarde) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 40% e non inferiore al 20%.

Art. 33 - Calcolo della superficie commerciale del vano cantina o della soffitta.La superficie commerciale del vano
cantina o della soffitta è così calcolata:
La misura in mq della superficie di una cantina o di una soffitta è effettuata come quella dell’appartamento di
pertinenza e aggiunta allo stesso nella misura non inferiore al 25% e non superiore al 33%.

Art. 34 - Calcolo della superficie dei locali comuni al condominio.
La superficie dei locali comuni del condominio come la portineria, la sala riunioni, la sala giochi o quant’altro
catastalmente individuato come entità immobiliare comune a tutti i condomini,è così calcolata:
la misura in mq di detti locali è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella proporzionale quota
millesimale di comproprietà sulle parti comuni.

lo potete  trovare qui:
http://www.mi.camcom...AME/RACCOLTA_USI_2010.pdf

Ripartizione spese (2) Le scale

Avevo accennato nel post precedente che il 90% delle spese di un condominio si ripartisce per millesimi della tabella proprietà ( attenzione ce nè più di una! La generale e quelle derivate quali, garage, appartamenti, cantine ecc.). Quindi per la maggior parte dei casi non avrete problemi a ripartire con queste tabelle. Ci sono alcuni casi però che la ripartizione non viene effettuata con le tabelle di proprietà ( queste hanno la caratteristica di essere proporzionali al valore di proprietà e quindi sono collegate alla superficie di immobile che ciscuno possiede che sia appartamento, garage, cantina ecc.). Sarebbe molto interessante anche capire come si creano le tabelle millesimali di cui mi sono appassionato in passato.
(Tutto quello che segue non ha valore se nel regolamento contrattuale è esplicitamente normato in modo diverso)
Terminata questa premessa affrontiamo questo caso: Manutenzione e ricostruzione scale.
Questo caso è normato dall'art.1124 c.c. che fondamentalmente dice che la spesa relativa alla manutenzione è ripartita per metà in ragione al valore dei singoli piani e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano.

Quindi i criteri sono 2:
-Metà valore appartamenti (mill. proprietà)
-Metà in proporzione all'altezza
Nel caso più semplice di un condominio con un appartamento per ciascun piano con tutti gli stessi millesimi la ripartizione di 2.000,00 € sarà:
 Spesa da ripartire : 1.000,00 € + 1.000,00 €
 (metà per millesimi)+ (metà per altezza)
PT     250,00 € + 0,00 €      = 250,00 €
1°p    250,00 € + 166,67 €  = 416,67 €
2°p    250,00 € + 333.33 € = 583,33 €
3°p    250,00 € + 500,00 € = 750,00 €
Nel semplice caso la prima colonna per millesimi è uguale per tutti ma nella realtà sarebbe = (quota mill x spesa/1000)
La seconda colonna si calcola così: si sommano i piani 1+2+3 =6 poi P1°= spesa x 1/6, 2°P= spesa x 2/6, 3° Piano spesa x 3/6.
Il piano terra partecipa se ha anche in comproprietà parte del solaio altrimenti è esentato.
Sebbene la norma sembri semplice non è a volte immediata la sua applicazione perchè saremmo tentati di applicare questa modalità a tutti i lavori effettuati sulle scale, ma non è così.
Per esempio:Ascensore, Pulizie e Illuminazione delle scale continuano a seguire l'art 1123 c.c.2° comma (in base all'uso) e quindi sono soggette a tabelle dedicate che possono essere stabilite dall'assamblea dei condomini.

La gestione delle spese in condominio (1)

Affronto questo argomento molto importante e complesso su cui mi dilungherò con molti post.  I casi da analizzare sono moltissimi, ma per iniziare possiamo partire da i criteri basilari, espressi nell'articolo fondamentale del codice civile il 1123. Prima di partire c'è da premettere una cosa importantissima: SE E' PRESENTE UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE CHE DETTA DEI CRITERI DIVERSI QUELLI VENGONO PRIMA DI OGNI COSA ANCHE DEL CODICE CIVILE. ( vedremo poi cosa si intende per regolamento contrattuale). Inoltre i condomini con voto unanime possono decidere qualsiasi tipo di ripartizione.
Quindi esclusi questi casi piuttosto rari vediamo i segreti dell'art 1123 dove è contenuto il 90 % dei casi di ripartizione delle spese. Il segreto è studiarlo e capirlo bene.Si tratta di 3 commi, cioè frasi che distinguono le spese in 3 tipi.
1) Spese per la conservazione delle parti comuni (compresi servizi, innovazioni ecc) praticamente quasi tutto.
2) Spese su parti che sono destinate a tutti ma servono i condomini in misura diversa ( per esempio  l'ascensore che serve in maniera diversa i condomini)
3)Spese relative a impianti o servizi a servizio di una parte di condomini ( per esempio una scala, un cortile un impianto ecc).
Attenzione a non equivocare l'ultimo punto. Solo le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dei condomini che ne usufruiscono. Ma nel caso di manutenzioni straordinarie questo non val. ( per esempio si deve effettuare un adeguamento a norma per l'ascensore allora pagano anche quelli del piano terra per millesimi di proprietà)
Per soddisfare efficacemente questi 3 principi enunciati nell'art. 1123 il trucco è quello di creare tante più tabelle millesimali possibili.( Tabella scensore, scale, garage ecc)
La tabella di proprietà generale invece servirà a ripartire le spese relative alle parti comuni: le spese di gestione amministrativa i lavori straordinari ecc.

Passaggio di consegne tra nuovo e vecchio amministratore - I documenti contabili

Accade a volte che l'assemblea dei condomini decida la sostituzione dell'amministratore per vari motivi che hanno fatto venir meno la fiducia tra le parti.
I documenti contabili dovranno essere consegnati al nuovo amministratore entro un tempo ragionevolmente breve. Accade che alcuni amministratori pretendano di conservare loro i documenti del periodo che hanno amministrato.
Questa è una cosa IREGOLARE. I documenti , tutti, comprese le ricevute e fatture in originale , devono seguire l'amministratore pro tempore ( cioè quello in carica).

L'omessa conservazione dei documenti può venire sanzionata da un minimo di 1.032,00 euro a un massimo di 7.747 euro ( art 9 D. Lgs. n.471/1997).
Sarà sufficiente e necessario sottoscrivere un verbale con il dettaglio di tutti i documenti contabili consegnati all'amministratore subentrante. Questo eviterà qualsiasi problema all'aminstratore che lascia l'incarico.

Il condominio minimo di 2 proprietari - CASO CLASSICO

Buonasera! Vivo in una palazzina di 3 appartamenti e fino ad ora non è stato creato un condominio per regolare la vita comune. Dei tre appartamenti io sono proprietaria di due,l'appartamento del primo piano è stato venduto dalla proprietaria. Vorrei sapere se posso obbligare i nuovi proprietari a partecipare alle spese per rifacimento del tetto e tinteggiatura della facciate (spese che non ho affrontato fino ad ora perchè la proprietaria dell'app.to non aveva disponibilità economiche suff). Inoltre, siccome esistono parti comuni come lavanderia, locale caldaia, scale e camminamenti ed impianti comuni come pompe e luci e impianto aacqua volevo sapere come affrontare con i nuovi proprietari la gestione delle parti comuni. grazie per l'aiuto.Tiziana  Gentile signora Tiziana, Lei si trova nella classica condizione di un condominio minimo con solamente 2 proprietari. A meno che non voglia incaricare un professionista di darle una mano dovrà cavarsela da sola. Nel suo caso, potrà effettuare tutte manutenzioni che crede, ma non potrà chiamare il suo vicino a pagare senza il suo consenso. (A meno che non si tratti di riparazioni urgenti).Art 1110 c.c. L'unica soluzione sarebbe quella di intestare il terzo appartamento ad un suo familiare. Allora i condomini diventerebbero 3 e lei potrà a maggioranza deliberare tutti i lavori e manutenzioni che crede, obbligando l'altro a pagare. ( Naturalmente se non vorrà pagare dovrà ricorrere al giudice ma alla fine sarà costretto). Cerchi un accordo con il suo vicino. L'art 1136 prevede che le spese siano deliberate con la doppia maggioranza di millesimi e teste, quindi anche se ha la maggioranza delle quote non può avere la maggioranza delle teste visto che siete solo in 2.