Come amministrare un condominio (6^ parte) Il Bilancio Preventivo

Ora che avete svolto tutte le operazioni preliminari dovrete iniziare a svolgere il primo compito operativo per il condominio: il bilancio preventivo.

Per poter realizzare un bilancio preventivo è necessario fare un elenco di tutte le spese ordinarie che si intendono effettuare e raggrupparle in capitoli.
Per esempio:
Spese di amministrazione ( compenso amministratore, spese postali, affitto sala assemblea, assicurazione ecc.)
Scale( Pulizia, luce, lampade...)
Ascensore (Manutenzione, consumi elettrici., visita biennale...)
Giardini ( Taglio erba, acqua irrigazione...)
Garage ( Manutenzione estintori, luce ,...)

Si possono creare anche gruppi o capitoli differenti, in cui raggruppare le spese, per esempio  ( Servizi, manutenzioni ecc). L'importante in realtà è che poi questi capitoli abbiano, per ciascuna voce, una tabella millesimale di riferimento e un'assegnazione a proprietario o conduttore. ( Il conduttore è chi abita l'appartamento quindi può essere il proprietario o l'inquilino in affitto). Questo renderà più facilmente gestibile la ripartizione delle spese tra i condomini.

Segreto del bilancio preventivo:
Create tanti capitoli quanti sono i gruppi su cui volete suddividere le spese. Più capitole e sottocapitoli avrete e più facile sarà la suddivisione.
Per esempio: condominio con 2 scale - > avrà capitoli per ascensore scala A e ascensore scala B

Un bilancio suddiviso in tanti capitoli diventa però complesso. Potrete raggruppare le spese del bilancio preventivo in un bilancio per argomenti che non utilizzerete per la ripartizione ma sarà di immediata comprensione. ( Per esempio 1) spese corrente elettrica 2) spese amministrazione 3) spese pulizia ecc.) Come vedete un bilancio raggruppato così può andar bene solo per piccoli condomini perchè difficilmente si riesce a suddividere le spese per più scale o dividere le spese elettriche tra ascensore e luci ecc.).

Tutte le spese vanno poi ripartite ai rispettivi condomini in base a diverse tabelle millesimali e/o gruppi di condomini. Vedremo poi come effettuare una ripartizione.

Pulizia del condominio - Vaucher

Spesso, specialmente  nei piccoli condomini, i condomini sono restii ad incaricare una impresa di pulizie per le scale e parti comuni.L'alternativa è :
1) La turnazione tra i condomini
2) L'incarico ad un condomino
3) L'incarico ad un esterno.
Nel primo caso, sarebbe opportuno che l'amministratore creasse una tabella con i turni da esporre in bacheca.Questo sistema non è di facile applicazione perchè sicuramente non tutti saranno in grado di rispettare il turno stabilito. In ogni caso è il primo passo da compiere per convincere i condomini all'idea di dover pagare.
Preferibile ed economici sono gli altri due casi: l'incarico ad un condomino o ad un esterno.
E' necessario a questo punto risolvere due problemi: Assicurazione in caso di incidenti ed evitare di pagare in nero.

Nel caso in cui sia incaricato un condomino non ci saranno problemi di assicurazione in quanto il condomino farà pulizie sulle scale di cui ne è in parte proprietario. Per il pagamento dovrà fare la colletta tra i condomini perchè voi non potrete mettere tale spesa in bilancio.

Nel caso invece di un incaricato esterno sarà necessario procedere all'assunzione con tutti gli oneri connessi.

In realtà negli ultimi due casi c'è una ulterioriore possibilità che vi risolverà ogni problema: usare i VOUCHER per lavori occasionali. Il condominio infatti può utilizzare i Voucher e non è dovuta la  ritenuta d'acconto del 4%. Attenzione i voucher sono nominativi, quindi vanno richiesti presso le sedi inps e verranno pagati alla posta. Nel presso è compresa l'assicurazione e i contributi. I lavoratori debbono soddisfare alcuni requisiti: per esempio essere disoccupati, pensionati ecc. Per i particolari ne parlerò in un prossimo post.

I segreti per essere un super amministratore

L'amministratore di condominio è sempre soggetto a critiche e malcontenti dei condomini. Ma se si seguono i seguenti consigli si riuscirà a svolgere con successo l'operato di amministratore ricevendo il massimo gradimento.

1° Segreto - Rispondere sempre alle chiamate dei condomini (non farsi negare) o se occupati richiamare gli interessati.
2° Segreto - Le richieste dei condomini vanno ottemperate il più presto possibile. Non fate trascorrere più di 24 ore senza aver dato una soluzione od una risposta alle richieste dei condomini
3° Segreto - Non fate trascorrere più di 30.60 giorni per convocare l'assemblea ordinaria dalla data di fine anno contabile
4° sereto - Effettuate sempre minimo 2 assemblee l'anno. (Molto importante)
5° segreto - Procedete con decreto ingiuntivo dopo max 4 mesi di ritardo sui pagamenti
6° segreto -Abbondate con gli avvisi in bacheca e per posta
7° Segreto - Visitate regolarmente il condominio e fate riparare subito piccoli graffi, lampade, piccole verniciature, tappeti ecc. Le piccole cose che danno la sensazione di cura.

Amministrare il proprio condominio 5 - Prime cose da fare.

Tra le prime cose da fare c'è quella di creare un buon archivio di documenti del condominio.
I segreti in questo caso sono i seguenti:

Acquistare un raccoglitore ad anelli , un raccoglitore portaprogetti, e un registro verbali per ciascun condominio.

Nel raccoglitore ad anelli inserirete dei divisori con le seguenti etichette.
 Ric Contabili Banca ed e/c
 Ricevute e fatture
 Corrispondenza


 Nel Raccoglitori Portaprogetti inserirete i Contratti (Banca , Enel, Pulizie, Assicurazione ecc.), le planimetrie, i certificati di conformità e tutti i documenti da conservare per sempre.

Le liti condominiali - Interessante articolo da Condominioweb.com

 Le liti condominiali che più spesso sfociano in liti giudiziarie, sono quelle legate alla immissione di rumori e odori, fuori dalla normale tollerabilità.

Il codice civile pone una tutela in tal senso all’art.844, “vietando immissioni di fumo e calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni”. Col passare del tempo e per elaborazioni giurisprudenziale, la tutela, una volta appannaggio del Giudice di Pace, viene oggi maggiormente garantita dall’intervento del giudice unico, servendosi sempre più spesso della procedura di cui all’art.700. Il provvedimento d’urgenza infatti garantisce in molti casi l’interruzione immediata di quelle esalazioni e/o immissioni di suoni molesti, con un velocità che una normale procedura giurisdizionale non può tecnicamente garantire. I problemi de quo sono sempre più tipici dei condomini, dai quali, causa i materiali di costruzione ormai utilizzati, è norma avvertire ogni e qualsiasi rumore proveniente dagli appartamenti attigui, o ancor peggio provenienti dalle attività commerciali poste al piano terra solitamente.

I rimedi avverso tali problematiche potrebbero trovare una tutela, anche tramite intercessione dell’amministratore, solo se sono state previste sanzioni per i trasgressori della quiete condominiale, diversamente le alternative sono di tre tipi:

1) ricorso al Giudice di Pace, competente per questa materia;

2) ricorso alla procedura d’urgenza di cui all’art 700 cpc, in tutela della propria salute

3) ricorso  all'Agenzia regionale dell'ambiente; si tratta di una scelta che ha un senso solo in caso di rumori provocati da un'attività commerciale, industriale o un ristorante, per cui esistano norme di contenimento dell'inquinamento in applicazione della legge 447/95. Consigliamo anche di visitare Condominioweb.com -condominio.

Il problema che bisogna porsi, però, è quando un rumore è veramente intollerabile? Per giurisprudenza costante, un rumore è intollerabile  quando supera di 3 decibel il rumore di fondo dell'ambiente. I controlli effettuati dall’ente preposto piuttosto che dal consulente di parte o nominato dal giudice, infatti, isolano i rumori e li contestualizzano.

L’inconveniente che più spesso si incontra, nel tentativo di  provare l’immissione di fumi o rumori derivanti da atti volontari del privato condominio, è quello di fare un rilevamento “a sorpresa”; nei casi in cui, infatti, interviene un consulente del Giudice, costui, gioco forza, deve avvertire la controparte della perizia a cui sta per dare inizio, falsando di fatto il risultato, in quanto la persona ovviamente non dà corso a quelle attività di produzione di suoni con radio ecc…..Ovviamente una consulenza tecnica a sorpresa non potrà essere autorizzata e/o comunque impugnata per mancanza del contraddittorio tra le parti.

Nel caso delle esalazioni un'altra via è quello di verificare se gli scarichi dei fumi sono stati realizzati correttamente, con le giuste distanze da finestre, balconi, sporgenze, suolo o, se sul tetto, superando oltre una certa quota il limite più alto dello stesso. Per le unità esterne dei condizionatori bisogna verificare se sono stati istallati nel rispetto del decoro dell’edificio.

Fonte : "Condominioweb.com"

Divieto di prestazioni personali a carico dei condomini

Divieto di prestazioni personali a carico dei condomini
L'Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l'Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere. (Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002)

Come acquisire nuovi condomini

La professione di amministratore è a tutti gli effetti un incarico di fiducia e stima. Quindi si opera nelle stesse condizioni in cui può trovarsi un avvocato, un architetto o un medico che opera in libera professione. Sebbene la professione di amministratore si possa svolgere senza alcun titolo è altrettanto importante crearsi una buona reputazione.
In realtà, se non avete conoscenze da amministratori che vanno in pensione e vi propongano come loro sostituti, allora dovrete muovervi in questo modo: lasciate che gli altri vengano da voi. Ovvero il cliente deve cercarvi.
I condomini possono essere acquisiti principalmente per passaparola o presentazione. Raramente per pubblicità. Quindi scordatevi campagne pubblicitarie di volantini in cassetta o simili. La pubblicità deve essere discreta quale per esempio: 1) Targhe esposte all'esterno o interno dei condomini già amministrati 2) Inserimento della propria attività su pagine gialle ed elenchi di professionisti, 3) consegna di bigletti da visita ad operatori del mondo immobiliare quali: agenzie immobiliari, studi di geometri , ingegneri od architetti, costruttori edili. La pubblicità può essere inviata a queste persone o meglio ancora presentarsi di persona previo appuntamento o visita.

Anche i fornitori possono essere una fonte di pubblicità per esempio: un artigiano, elettricista, muratore, giardiniere ecc. a condizione che sarete puntuali con i pagamenti verso di loro e acquisterete riconoscena.

Altra cosa importante è quella di creare buone relazioni nel vostro ambiente. 
Una buona rete di relazioni Ti permette di renderti conosciuto e di veicolare all'esterno il messaggio relativo a chi sei, a cosa fai e a come lo fai. Cerca di essere attivo nella scuola dei tuoi figli, nel comune, in associazioni o in ambito politico e sociale. La tua professione riceverà beneficio dalla stima che saprai raccogliere