Impermeabilizzazione e infiltrazioni su giardini, tetti e lastrici e la ripartizione della spesa

Quello della ripartizione delle spese è sicuramente il motivo di maggior contrasto tra i condomini e il caso di ripartizione per il rifacimento di guaine o riparazioni di infiltrazioni d'acqua su solai crea molta difficoltà e confusione.
Perchè non è mai facile ripartire? Per prima cosa perchè spesso non è facile stabilire se c'è il dolo o la colpa, cioè è incuria nella conservazione del bene o danno provocato. Poi perchè la regola cambia se si tratta di tetto, solaio tra proprietà, giardino o lastrico solare.

Si intrecciano 3 articoli del codice civile il 1123,  il 1125 e il 1126.

Analizziamo vari casi:

PREMESSA:
 - Il regolamento condominiale contrattuale vince sopra qualsiasi norma. Quindi qualsiasi cosa dica , anche se apparentemente ingiusta o iniqua va rispettato.


L'area ( tetto o terrazzo) è comune a tutti e copre tutti ?
SI - si applica il 1123 ( Millesimi di proprietà generale)
NO - si applica il 1126 ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto) o 1125

- La copertura è esposta alla pioggia e al sole?
SI - Se la risposta è si allora si applica il 1126 c.c. ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto)
NO - se no il 1125 c.c  50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.


 Se la copertura (lastrico esposto al sole) è proprietà solo di qualcuno e/o copre solo alcuni si applica il 1126 unito al 3° comma del 1123. Cioè partecipa chi in proiezione è coperto, calcolando anche la percentuale di proprietà coperta.

ECCEZIONI  o CASI PARTICOLARI
1) Se l'infiltrazione è stata provocata da imperizia o dolo del proprietario che ne ha l'uso esclusivo allora la spesa è a suo carico.
2) se si tratta di un giardino il proprietario dello stesso ha a suo carico la movimentazione della terra e ripristino del giardino e 1/3 di tutti gli altri lavori.
3) Terrazza a livello : Questo è un caso molto particolare perchè a volte difficile da individuare. Se la terrazza è esposta al sole ed è di proprietà esclusiva ma è posta alla stessa altezza di un appartamento dal quale si ha l'accesso e ne è parte integrante questa terrazza è equiparata al lastrico solare e art 1126. Con attenzione allo studio della superficie della terrazza che ove una parte non abbia funzioni di copertura allora si applica per quella parte il 1123 cc. Il parapetto della terrazza a livello è ad esclusivo onere del proprietario della terrazza
4) I Balconi non vengono equiparate a terrazze perchè non svolgono la funzione di copertura dell'edificio. si applica il 1125 c.c. 50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.

IVA al 10% in condominio. Quando è possibile applicarla?

IVA 10% in condominio. Quando applicarla?

Il condominio gode sempre, per il fisco italiano, di una agevolazione fiscale nella ricezione di fatture. Il legislatore ha in questo modo voluto agevolare la manutenzione degli edifici condominiali.

(L'iva agevolata ai privati è consentita solo in casi particolari che non fanno parte di questo post).  

Si può richiedere nella emessione di fatture verso il condominio quasi sempre dell'iva agevolata al 10%. Vediamo i casi consentiti e i casi esclusi.
Per chiarire: l'iva agevolata si applica solo a  lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ma in modalità diverse a seconda dei casi.
Quindi possiamo dire che sono escluse tutte quelle fatture di acquisto di beni, ( per es. acquisti in ferramenta) e di fornitura di servizi.

NO IVA 10% acquisto di beni  p. es. ferramenta
NO IVA 10 % :  per es. fattura amministratore, fattura professionisti quali geometri, avvocati ecc.,
NO IVA 10 % servizi di pulizia, servizi di giardinaggio, servizi di sorveglianza, autospurgo solo disotturazione tubi ecc.
( e' un po complessa è la questione se la manutenzione degli estintori possa usufruire dell'aliquota del 10%, perchè questi sono di solito a servizio dell'area di manovra di box o garage interrati.  L'iva agevolata  è possibile se questi box fanno parte integrante di un condominio a prevalente destinazione abitativa. Se per esempio sono un condominio di soli box sono esclusi dall'iva agevolata.)

Vediamo quindi i casi in cui si applica l'IVA al 10% e in che modo. La grande divisione è tra BENI SIGNIFICATIVI e NON. Il legislatore ha voluto quindi evitare eccessivi sconti di IVA su impianti tecnologigi che hanno un valore elevato rispetto alla manodopera per la sua manutenzione.

SEMPRE CONSENTITA IVA 10%  manutenzioni ordianarie e straordinarie su impianti e strutture dell'edificio non significative e beni finiti. Opere di riparazione, rinnovamento  necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Per esempio: Pittura delle parti comuni, riparazione di citofoni, sostituzione lampade, riparazione cancelli, riparazione tetti, gronde, pluviali , autospurghi solo per aspirazione liquami da pozzi neri, ecc.

SEMPRE CONSENTITA IVA 10%  lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986 cioè quelli che beneficiano del bonus fiscale per ristrutturazioni, ovvero la detrazione 50% Irpef,

IVA 10% CON LIMITAZIONI  In alcuni lavori che riguardano beni di valore significativo l'aliquota agevolata al 10% si applica solamente fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.

 I beni significativi di cui sopra sono solamente i seguenti:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni ed esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento;
- sanitari e rubinetteria da bagno;
- impianti di sicurezza.

Quindi se il costo totale del lavoro su quei beni è 100 si scorpora il valore del bene stesso ( caldaia, ascesnsore ecc.)  quello che rimane ( manodopera) gode dell'iva agevolata.  Poi si detrae al valore del bene il costo della mandopera e questa parte gode anch'essa dell'iva agevolata. La parte restante applica liva al 22%.

Esempio:
1000 € costo totale
300 € costo manodopera
700 € costo del bene

Iva 10%    su 300 € ( manodopera)
Iva 10%    su 400 € ( 700 - 300 differenza bene e manodopera)
Iva 22%    su 300 €  parte residua del bene

Il " rendiconto condominiale" (art. 1130 - bis c.c.)

L'art. 1130 bis c.c. come recentemente modificato dal legislatore (parlamento) ha introdotto importanti novità quali il rendiconto condominiale e la figura del revisore.

"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
 L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.... "

Il rendiconto condominiale non sarà quindi un documento fiscale con entrate/uscite ma un "dossier" contenente informazioni di natura contabile/ fiscale,  tecnica/impiantistica, normativa e giuridica.

Nel particolare dovrà contenere:
1)  le voci di entrate ed uscite ( spese sostenute ed eventuali ricavi del condominio come affitti ecc.);
2)  Traccia degli adempimenti fiscali ( pagamenti di f.24, mod 770 ecc. );
3)  Situazione patrimoniale ( debiti con i fornitori, giacenze di cassa e bancarie);
4) Dati sui fondi disponibili eventualmente accantonati;
5) Informazioni relative a contratti in corso (p.es.  assicurazione, manutenzione ascensore, energia ecc.)
6) Informazioni relative alle pendenze e/o controversie legali in corso ( p.es. azioni legali verso condomini morosi ecc.)
7) Nota esplicativa sull'andamento della gestione ( per esempio un accenno ai lavori e manutenzioni fatte, elenco dei fornitori rimasti da saldare, ecc.)

L'assemblea può nominare, a titolo oneroso ( a pagamento), un revisore condominiali con funzioni di controllo sulla gestione economica.

Inoltre l'articolo 1130 bis a normato il diritto di accesso ai documenti di loro interesse e il diritto di averne copia.

Si tratta di una novità importante destinata a dare trasparenza di gestione.

Terremoti ed inondazioni lo stato non pagherà più i danni!

Grande novità in merito alle assicurazioni nel condominio. Il governo ha stabilito, con il decreto n.59 15/05/2012, che non risarcirà più i privati in caso di calamità naturali quali terremoti ed inondazioni. Con lo stesso decreto favorisce la stipula di assicurazioni. Le compagnia potranno estendere le garanzie a questa tipologia di rischio cosa che fino ad oggi non era possibile fare.
Le polizze saranno agevolate fiscalmente solo per la parte che va a coprire il rischio di calamità naturali.
Cosa cambia per l'amministratore? Sarà necessario, se verrà stipulata tale garanzia, che l'amministratore invii una certificazione con l'importo pagato e la quota millesimale di competenza per ciascun condomino. In questo modo si potrà detrarre dalle imposte tale importo.

Come ripartire le spese per le pulizie?

La ripartizione delle spese è sempre un argomento che genera tensione in condominio. Le spese per le pulizie poi, che incidono notevolmente sul bilancio, sono il caso di discussione maggiore e anche tra gli stessi amministratori non c'è comunione di vedute sulla loro ripartizione.
Il problema nasce, fondamentalmente, da due aspetti: il "potenziale uso" e il "confortevole uso" che vanno a complicare le cose.
Vediamo perché:
La ripartizione delle spese nel condomino è regolata dagli art 1123, 1124,1125,1126 cod.civ. questi articoli ci dicono fondamentalmente che:
1) Per ripartire una spesa bisogna sempre usare i millesimi di proprietà tranne in 2 casi:
   a) quando la zona da manutenzionare riguarda solo alcuni condomini e non tutti
   b) oppure non tutti possono usare quello spazio comune in uguale misura
2) la manutenzione e ricostruzione scale ha una tabella particolare (metà per altezza e meta per millesimi di    propr.)
La confusione nasce qui: si deve usare la tabella particolare scale o i millesimi di proprietà generali?
La risposta è: nessuno dei due!
Questo perchè le pulizie delle scale non sono una manutenzione e cioè una spesa destinata a preservare l'integrità e volta a mantenere il valore della cosa ma sono una spesa destinata a permettere ai condomini un più confortevole uso delle parti comuni. La conseguenza è che non si devono usare i millesimi di proprietà  ma il principio del potenziale uso che ciascun condomino può farne (come stabilito nel 2° comma del 1123).
Ecco che allora, di conseguenza, si deve tener conto per le pulizie  solamente dell'altezza del piano o del numero di gradini che separa i condomini dal piano terra.
Va creata, quindi, una tabella ad hoc dedicata alle pulizie scale. La tabella ha carattere regolamentare e quindi può essere votata a maggioranza in assemblea (501 mill. e maggioranza dei partecipanti al condominio).
Ora è tutto molto semplice e si può costruire facilmente una tabella da approvare in assemblea ma con alcune precisazioni:
1) Non è possibile per esempio imputare una maggiorazione di spesa  ad un condomino del 1° piano che adibisce l'appartamento a studio medico ed ha quindi un maggior uso della scala. Perchè come ho precisato prima l'uso della scala è quello potenziale non quello effettivo. Tutti potenzialmente possono fare uno studio medico oppure possono invitare 30 persone al giorno in casa.
2) Se il regolamento è "contrattuale" e in questo è stabilito un modo di ripartire tale spesa allora è necessaria l'unanimità per la sua modifica ( Il regolamento contrattuale vince sempre e va modificato all'unanimità).

Riferimenti:Cass. sent. n.971 del 24 gennaio 2001 , Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

Se c'è terrazza condominiale la tabella scale deve tenerne conto

La norma fondamentale a cui ci si riferisce per la compilazione della tabella scale è l'art. 1124 c.c. "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l'altrà metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."
Concorre alla spesa solo chi ha necessità della scala, quindi sono esclusi i pianterreno salvo che questi non abbinao accesso alla terrazza comune e sono tenuti apartecipare in base all'uso che possono riceverne ( In base all'art. 1123 c.c. comma 3 in cui vengono appunto citati i lastrici solari).
Allora è necessario che il tecnico compilatore delle tabelle tenga conto di questo uso. La tabella andrà compilata per esempio attribuendo 3/4 della quota millesimale in base all'accesso agli appartamenti e 1/4 delle quota in base all'accesso alla terrazza. Ovviamente per il calcolo di questa ultima quota andrà considerata  la distanza dell'appartamento alla terrazza e non al piano terra.
C'è da tenere presente che la norma relativa all'art. 1124 riguarda solo manutenzione della scala relativa alla naturale deteriorabilità per mantenere la cosa efficiente (per esempio riparazione gradini, lucidatura marmo, sostituzione di una finestra o corrimano). Quindi riguarda poche spese.
Altre spese come per esempio la pulizia delle scale, la pittura delle pareti, l'illuminazione scale vanno ripartite con un'altra tabella redatta in base all'art.1123 2° comma cioè in proporzione all'uso. ( Vedi per questo Cass. civ. sent. 483/01, Cass. civ. sent. 971/01, cass. civ. sent. 8877/00 e cass. civ. sent. 2018/93). L'emanazione di una tabella luci scale, pulizie ecc. rientra nelle competenze dell'assemblea in base al'art 1135. Quindi l'assemblea ha il potere/dovere di deliberare in merito.
Per la modifica delle tabelle stesse è invece necessario sapere che natura hanno, cioè se contrattuale o assembleare e solo in alcuni casi è possibile modificarle.

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Qual'è la differenza tra le manutenzioni ordinarie e straordinarie?

Quello delle manutenzioni ordinarie e straordinarie è un argomento poco chiaro e molto importante per poter stabilire la ripartizione delle spese.
La legge non definisce con chiarezza la differenza tra le manutenzioni ordinarie e quelle straordinarie. Ci si deve rifare alle interpretazioni che ha dato la giurisprudenza negli anni.
Il requisito che contraddistingue le manutenzioni ordinarie è quello della "normalità". Quindi devono considerarsi manutenzioni ordinarie tutte quelle che sono ripetute nel tempo, costantemente, nello stesso modo.
Sono manutenzioni straordinarie quelle infrequenti, che non si ripetono costantemente o che per l'ammontare della spesa sono notevolmente superiori a quelle effettuate costantemente.
Quindi è importante analizzare la frequenza con cui viene eseguita una manutenzione indipendentemente dall'importo. Per esempio se per fare manutenzione ad un impianto avviene che la spesa è notevolmente superiore alle altre volte allora la manutenzione è sicuramente in quel caso diventata straordinaria.
Se in un condominio si effettua la potatura delle siepi costantemente e ogni 3/4 anni si potano anche gli alberi ad alto fusto possiamo dire che la potatura degli alberi è straordinaria. Ma se il condominio è un residence con parco e tutti gli anni o più volte l'anno si potano alberi allora è ordinaria.

Esempi.
Ordinarie: Pulizia, sostituzione lampade, pulizia di tubazioni con autospurgo, svuoto pozzi neri, taglio del prato e siepi, contratti di manutenzione ascensori, manutenzione piscine, ecc.
Straordinarie: Rifacimento facciata, restauro scale, cambio di motore ascensore, sostituzione pompe di sollevamento, di caldaia, impermeabilizzazione dei solai ecc.


Un aiuto ci viene dato dall'art. 1005 del cod. civile, forse l'unico dove vengono elencate alcune manutenzioni straordinarie :
"le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
La corte di cassazione civile però ha più volte ribadito in varie sentenze che questo elenco non è esaustivo

Il riscaldamento centralizzato e la ripartizione della spesa

Le spese per la ripartizione del riscaldamento non sono normate nello specifico dal codice civile ma sono lasciate alle disposizioni contenute nel Regolamento di condominio.

In mancanza di disposizioni specifiche nel regolamento allora giurisprudenza vuole che ci si rifaccia al 2° comma dell'art 1123. (“ .. se si tratta di spese destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne...)

Quindi la ricerca è volta a calcolare, con la migliore approssimazione possibile “l'uso” e quindi il consumo di calore.

Se si vuole raggiungere la migliore e più equa ripartizione bisogna quindi conoscere esattamente il quantitativo di calore ceduto ad ogni appartamento. Questo oggi si ottiene solamente con la contabilizzazione del calore. Cioè con valvole e contatore elettronico che riesce a calcolare il quantitativo esatto di calore ceduto all'unità immobiliare.

Nel caso in cui non si riesca ad installare questi contacalorie si ripiega su altri sistemi come la contabilizzazione dei volumi o degli elementi radianti.

Tra i due sistemi è migliore quello della contabilizzazione degli elementi radianti.

Perché si riesce ad approssimare in modo migliore la quantità di calore ceduto. A più elementi corrisponde una maggiore quantità di calore ceduto all'ambiente. Inoltre misurando la temperatura dell'acqua in entrata si riesce a calcolare la resa degli elementi piano per piano (supponendo che ai piani alti la temperatura dell'acqua sia più bassa e quindi la resa sia minore)

Una semplice ed equa suddivisione delle spese può essere effettuata quindi contando tutti gli elementi presenti negli appartamenti di tutto il condominio e ricavarne una tabella millesimale.

Es.

App. A 30 elementi

App. B 25 elementi

App. C 28 elementi

Totale 83 elementi ,

quindi A = 362 millesimi (30/83 * 1.000)

B = 301 millesimi

C = 337 millesimi

Questo metodo non può essere sempre applicato perchè a volte sono presenti ventilconvettori e non termosifoni. In questo caso si ricorre ai volumi dell'ambiente. Il presupposto è che più volume c'è da scaldare e maggiore è il calore necessario.

Naturalmente sono tutte approssimazioni perchè dipende anche da notevoli altri fattori, quali la temperatura dell'acqua, la dispersione termica in base all'esposizione dell'appartamento ecc.

Non amo suddividere le spese con il sistema dei volumi infatti con questo metodo sarebbe opportuno inserire anche altri coefficienti correttivi che un buon tecnico saprà apportare.

Quindi la miglior ripartizione possibile si ottiene con le valvole contacalorie, poi con gli elementi radianti e infine con i volumi.

In ogni caso il regolamento di condominio stabilisce il criterio da adottare che potrà essere variato con le opportune maggioranze.

Come fare una semplice tabella millesimale

Se il condominio che avete acquisito non è provvisto di tabella millesimale perchè il costruttore non ha provveduto ( lui non è tenuto a farlo per legge) allora dovrete provvedere a ripartire provvisoriamente le spese in attesa che un buon tecnico provveda a svilupparle. 

Un buon metodo per calcolare i millesimi è questo:

Prendete le superfici totali degli appartamenti o le superfici catastali le sommate tutte in modo da avere la superficie totale di tutto il condominio. Quindi dividete la superficie del singolo appartamento per il totale ottenuto precedentemente e lo moltiplicate per mille ed avrete la quota millesimale.

Per es:

Unità immobiliare	Superficie	Millesimi
Sub 1	123 mq	(123/621 *1000) = 198,07
Sub 2	92 mq	148,15
Sub 3	142 mq	228,66
Sub 4	123 mq	198,07
Sub 5	141 mq	227,05
Totale	621 mq	1,000,00

Questo metoto può essere utilizzato per ripartire provvisoriamente le spese condominiali in assenza di una tabella millesimale. Se i condomini lo approvano all'unanimità può essere mantenuto come tabella millesimale definitiva. In ogni caso anche la tabella millesimale redatta da un tecnico va approvata in assemblea.

Come si calcolano i metri quadri commerciali?

Non esiste una norma universale per il calcolo commerciale dei metri quadri. Le percentuali sono variabili dipende da due cose:

1. Il tecnico calcolatore.
2. Le usanze del luogo.

Per esempio il balcone può essere inserito al 50% ma se è a loggia anche al 66%. A volte possono essere inserite anche le parti comuni al 5% oppure in proporzione ai millesimi posseduti.Quindi devi informarti prima quale metodo è usato nella zona.
Vai su questo sit  :http://www.camcom.go..._p/Usi-e-consuetudini.htm
Seleziona la tua provincia e trovi gli usi consuetudini del luogo. 

Riporto ad esempio gli usi e costumi della Camera di commercio di Milano

Calcolo della superficie commerciale di un appartamento con tutti i suoi accessori.
 
Art. 30 La superficie commerciale dell’appartamento è così calcolata:
a) la misurazione in mq della superficie di un appartamento in condominio è effettuata seguendo il perimetro esterno (da spigolo a spigolo) dei muri perimetrali;
b) la misurazione tiene conto anche dei bow-windows chiusi, dei quali segue la sporgenza;
c) se il muro perimetrale è in comunione con un altro edificio, con un’altra unità immobiliare o con una parte degli enti comuni al fabbricato, viene calcolato solo al 50%.

Art. 31 - Calcolo della superficie commerciale dei balconi.
La superficie commerciale dei balconi è così calcolata:
a) la superficie in mq dei balconi sporgenti dal filo esterno del fabbricato è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%;
b) la superficie dei balconi non sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura di due terzi.

Art. 32 - Calcolo della superficie commerciale dei terrazzi.
La superficie commerciale dei terrazzi è così calcolata:
a) la superficie in mq del terrazzo posto a livello è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%, quando esso misuri fino ad un terzo della superficie dell’appartamento cui è asservito e non inferiore al 25% in tutti gli altri casi;
b) la superficie in mq del terrazzo posto su livello diverso da quello dell’appartamento (lastrico solare di pertinenza a sottotetti, locali di servizio,mansarde) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 40% e non inferiore al 20%.

Art. 33 - Calcolo della superficie commerciale del vano cantina o della soffitta.La superficie commerciale del vano
cantina o della soffitta è così calcolata:
La misura in mq della superficie di una cantina o di una soffitta è effettuata come quella dell’appartamento di
pertinenza e aggiunta allo stesso nella misura non inferiore al 25% e non superiore al 33%.

Art. 34 - Calcolo della superficie dei locali comuni al condominio.
La superficie dei locali comuni del condominio come la portineria, la sala riunioni, la sala giochi o quant’altro
catastalmente individuato come entità immobiliare comune a tutti i condomini,è così calcolata:
la misura in mq di detti locali è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella proporzionale quota
millesimale di comproprietà sulle parti comuni.

lo potete  trovare qui:
http://www.mi.camcom...AME/RACCOLTA_USI_2010.pdf

Ripartizione spese (2) Le scale

Avevo accennato nel post precedente che il 90% delle spese di un condominio si ripartisce per millesimi della tabella proprietà ( attenzione ce nè più di una! La generale e quelle derivate quali, garage, appartamenti, cantine ecc.). Quindi per la maggior parte dei casi non avrete problemi a ripartire con queste tabelle. Ci sono alcuni casi però che la ripartizione non viene effettuata con le tabelle di proprietà ( queste hanno la caratteristica di essere proporzionali al valore di proprietà e quindi sono collegate alla superficie di immobile che ciscuno possiede che sia appartamento, garage, cantina ecc.). Sarebbe molto interessante anche capire come si creano le tabelle millesimali di cui mi sono appassionato in passato.
(Tutto quello che segue non ha valore se nel regolamento contrattuale è esplicitamente normato in modo diverso)
Terminata questa premessa affrontiamo questo caso: Manutenzione e ricostruzione scale.
Questo caso è normato dall'art.1124 c.c. che fondamentalmente dice che la spesa relativa alla manutenzione è ripartita per metà in ragione al valore dei singoli piani e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano.

Quindi i criteri sono 2:
-Metà valore appartamenti (mill. proprietà)
-Metà in proporzione all'altezza
Nel caso più semplice di un condominio con un appartamento per ciascun piano con tutti gli stessi millesimi la ripartizione di 2.000,00 € sarà:
 Spesa da ripartire : 1.000,00 € + 1.000,00 €
 (metà per millesimi)+ (metà per altezza)
PT     250,00 € + 0,00 €      = 250,00 €
1°p    250,00 € + 166,67 €  = 416,67 €
2°p    250,00 € + 333.33 € = 583,33 €
3°p    250,00 € + 500,00 € = 750,00 €
Nel semplice caso la prima colonna per millesimi è uguale per tutti ma nella realtà sarebbe = (quota mill x spesa/1000)
La seconda colonna si calcola così: si sommano i piani 1+2+3 =6 poi P1°= spesa x 1/6, 2°P= spesa x 2/6, 3° Piano spesa x 3/6.
Il piano terra partecipa se ha anche in comproprietà parte del solaio altrimenti è esentato.
Sebbene la norma sembri semplice non è a volte immediata la sua applicazione perchè saremmo tentati di applicare questa modalità a tutti i lavori effettuati sulle scale, ma non è così.
Per esempio:Ascensore, Pulizie e Illuminazione delle scale continuano a seguire l'art 1123 c.c.2° comma (in base all'uso) e quindi sono soggette a tabelle dedicate che possono essere stabilite dall'assamblea dei condomini.

La gestione delle spese in condominio (1)

Affronto questo argomento molto importante e complesso su cui mi dilungherò con molti post.  I casi da analizzare sono moltissimi, ma per iniziare possiamo partire da i criteri basilari, espressi nell'articolo fondamentale del codice civile il 1123. Prima di partire c'è da premettere una cosa importantissima: SE E' PRESENTE UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE CHE DETTA DEI CRITERI DIVERSI QUELLI VENGONO PRIMA DI OGNI COSA ANCHE DEL CODICE CIVILE. ( vedremo poi cosa si intende per regolamento contrattuale). Inoltre i condomini con voto unanime possono decidere qualsiasi tipo di ripartizione.
Quindi esclusi questi casi piuttosto rari vediamo i segreti dell'art 1123 dove è contenuto il 90 % dei casi di ripartizione delle spese. Il segreto è studiarlo e capirlo bene.Si tratta di 3 commi, cioè frasi che distinguono le spese in 3 tipi.
1) Spese per la conservazione delle parti comuni (compresi servizi, innovazioni ecc) praticamente quasi tutto.
2) Spese su parti che sono destinate a tutti ma servono i condomini in misura diversa ( per esempio  l'ascensore che serve in maniera diversa i condomini)
3)Spese relative a impianti o servizi a servizio di una parte di condomini ( per esempio una scala, un cortile un impianto ecc).
Attenzione a non equivocare l'ultimo punto. Solo le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dei condomini che ne usufruiscono. Ma nel caso di manutenzioni straordinarie questo non val. ( per esempio si deve effettuare un adeguamento a norma per l'ascensore allora pagano anche quelli del piano terra per millesimi di proprietà)
Per soddisfare efficacemente questi 3 principi enunciati nell'art. 1123 il trucco è quello di creare tante più tabelle millesimali possibili.( Tabella scensore, scale, garage ecc)
La tabella di proprietà generale invece servirà a ripartire le spese relative alle parti comuni: le spese di gestione amministrativa i lavori straordinari ecc.

Passaggio di consegne tra nuovo e vecchio amministratore - I documenti contabili

Accade a volte che l'assemblea dei condomini decida la sostituzione dell'amministratore per vari motivi che hanno fatto venir meno la fiducia tra le parti.
I documenti contabili dovranno essere consegnati al nuovo amministratore entro un tempo ragionevolmente breve. Accade che alcuni amministratori pretendano di conservare loro i documenti del periodo che hanno amministrato.
Questa è una cosa IREGOLARE. I documenti , tutti, comprese le ricevute e fatture in originale , devono seguire l'amministratore pro tempore ( cioè quello in carica).

L'omessa conservazione dei documenti può venire sanzionata da un minimo di 1.032,00 euro a un massimo di 7.747 euro ( art 9 D. Lgs. n.471/1997).
Sarà sufficiente e necessario sottoscrivere un verbale con il dettaglio di tutti i documenti contabili consegnati all'amministratore subentrante. Questo eviterà qualsiasi problema all'aminstratore che lascia l'incarico.

Il condominio minimo di 2 proprietari - CASO CLASSICO

Buonasera! Vivo in una palazzina di 3 appartamenti e fino ad ora non è stato creato un condominio per regolare la vita comune. Dei tre appartamenti io sono proprietaria di due,l'appartamento del primo piano è stato venduto dalla proprietaria. Vorrei sapere se posso obbligare i nuovi proprietari a partecipare alle spese per rifacimento del tetto e tinteggiatura della facciate (spese che non ho affrontato fino ad ora perchè la proprietaria dell'app.to non aveva disponibilità economiche suff). Inoltre, siccome esistono parti comuni come lavanderia, locale caldaia, scale e camminamenti ed impianti comuni come pompe e luci e impianto aacqua volevo sapere come affrontare con i nuovi proprietari la gestione delle parti comuni. grazie per l'aiuto.Tiziana  Gentile signora Tiziana, Lei si trova nella classica condizione di un condominio minimo con solamente 2 proprietari. A meno che non voglia incaricare un professionista di darle una mano dovrà cavarsela da sola. Nel suo caso, potrà effettuare tutte manutenzioni che crede, ma non potrà chiamare il suo vicino a pagare senza il suo consenso. (A meno che non si tratti di riparazioni urgenti).Art 1110 c.c. L'unica soluzione sarebbe quella di intestare il terzo appartamento ad un suo familiare. Allora i condomini diventerebbero 3 e lei potrà a maggioranza deliberare tutti i lavori e manutenzioni che crede, obbligando l'altro a pagare. ( Naturalmente se non vorrà pagare dovrà ricorrere al giudice ma alla fine sarà costretto). Cerchi un accordo con il suo vicino. L'art 1136 prevede che le spese siano deliberate con la doppia maggioranza di millesimi e teste, quindi anche se ha la maggioranza delle quote non può avere la maggioranza delle teste visto che siete solo in 2.

Come amministrare un condominio (6^ parte) Il Bilancio Preventivo

Ora che avete svolto tutte le operazioni preliminari dovrete iniziare a svolgere il primo compito operativo per il condominio: il bilancio preventivo.

Per poter realizzare un bilancio preventivo è necessario fare un elenco di tutte le spese ordinarie che si intendono effettuare e raggrupparle in capitoli.
Per esempio:
Spese di amministrazione ( compenso amministratore, spese postali, affitto sala assemblea, assicurazione ecc.)
Scale( Pulizia, luce, lampade...)
Ascensore (Manutenzione, consumi elettrici., visita biennale...)
Giardini ( Taglio erba, acqua irrigazione...)
Garage ( Manutenzione estintori, luce ,...)

Si possono creare anche gruppi o capitoli differenti, in cui raggruppare le spese, per esempio  ( Servizi, manutenzioni ecc). L'importante in realtà è che poi questi capitoli abbiano, per ciascuna voce, una tabella millesimale di riferimento e un'assegnazione a proprietario o conduttore. ( Il conduttore è chi abita l'appartamento quindi può essere il proprietario o l'inquilino in affitto). Questo renderà più facilmente gestibile la ripartizione delle spese tra i condomini.

Segreto del bilancio preventivo:
Create tanti capitoli quanti sono i gruppi su cui volete suddividere le spese. Più capitole e sottocapitoli avrete e più facile sarà la suddivisione.
Per esempio: condominio con 2 scale - > avrà capitoli per ascensore scala A e ascensore scala B

Un bilancio suddiviso in tanti capitoli diventa però complesso. Potrete raggruppare le spese del bilancio preventivo in un bilancio per argomenti che non utilizzerete per la ripartizione ma sarà di immediata comprensione. ( Per esempio 1) spese corrente elettrica 2) spese amministrazione 3) spese pulizia ecc.) Come vedete un bilancio raggruppato così può andar bene solo per piccoli condomini perchè difficilmente si riesce a suddividere le spese per più scale o dividere le spese elettriche tra ascensore e luci ecc.).

Tutte le spese vanno poi ripartite ai rispettivi condomini in base a diverse tabelle millesimali e/o gruppi di condomini. Vedremo poi come effettuare una ripartizione.

Pulizia del condominio - Vaucher

Spesso, specialmente  nei piccoli condomini, i condomini sono restii ad incaricare una impresa di pulizie per le scale e parti comuni.L'alternativa è :
1) La turnazione tra i condomini
2) L'incarico ad un condomino
3) L'incarico ad un esterno.
Nel primo caso, sarebbe opportuno che l'amministratore creasse una tabella con i turni da esporre in bacheca.Questo sistema non è di facile applicazione perchè sicuramente non tutti saranno in grado di rispettare il turno stabilito. In ogni caso è il primo passo da compiere per convincere i condomini all'idea di dover pagare.
Preferibile ed economici sono gli altri due casi: l'incarico ad un condomino o ad un esterno.
E' necessario a questo punto risolvere due problemi: Assicurazione in caso di incidenti ed evitare di pagare in nero.

Nel caso in cui sia incaricato un condomino non ci saranno problemi di assicurazione in quanto il condomino farà pulizie sulle scale di cui ne è in parte proprietario. Per il pagamento dovrà fare la colletta tra i condomini perchè voi non potrete mettere tale spesa in bilancio.

Nel caso invece di un incaricato esterno sarà necessario procedere all'assunzione con tutti gli oneri connessi.

In realtà negli ultimi due casi c'è una ulterioriore possibilità che vi risolverà ogni problema: usare i VOUCHER per lavori occasionali. Il condominio infatti può utilizzare i Voucher e non è dovuta la  ritenuta d'acconto del 4%. Attenzione i voucher sono nominativi, quindi vanno richiesti presso le sedi inps e verranno pagati alla posta. Nel presso è compresa l'assicurazione e i contributi. I lavoratori debbono soddisfare alcuni requisiti: per esempio essere disoccupati, pensionati ecc. Per i particolari ne parlerò in un prossimo post.

I segreti per essere un super amministratore

L'amministratore di condominio è sempre soggetto a critiche e malcontenti dei condomini. Ma se si seguono i seguenti consigli si riuscirà a svolgere con successo l'operato di amministratore ricevendo il massimo gradimento.

1° Segreto - Rispondere sempre alle chiamate dei condomini (non farsi negare) o se occupati richiamare gli interessati.
2° Segreto - Le richieste dei condomini vanno ottemperate il più presto possibile. Non fate trascorrere più di 24 ore senza aver dato una soluzione od una risposta alle richieste dei condomini
3° Segreto - Non fate trascorrere più di 30.60 giorni per convocare l'assemblea ordinaria dalla data di fine anno contabile
4° sereto - Effettuate sempre minimo 2 assemblee l'anno. (Molto importante)
5° segreto - Procedete con decreto ingiuntivo dopo max 4 mesi di ritardo sui pagamenti
6° segreto -Abbondate con gli avvisi in bacheca e per posta
7° Segreto - Visitate regolarmente il condominio e fate riparare subito piccoli graffi, lampade, piccole verniciature, tappeti ecc. Le piccole cose che danno la sensazione di cura.

Amministrare il proprio condominio 5 - Prime cose da fare.

Tra le prime cose da fare c'è quella di creare un buon archivio di documenti del condominio.
I segreti in questo caso sono i seguenti:

Acquistare un raccoglitore ad anelli , un raccoglitore portaprogetti, e un registro verbali per ciascun condominio.

Nel raccoglitore ad anelli inserirete dei divisori con le seguenti etichette.
 Ric Contabili Banca ed e/c
 Ricevute e fatture
 Corrispondenza


 Nel Raccoglitori Portaprogetti inserirete i Contratti (Banca , Enel, Pulizie, Assicurazione ecc.), le planimetrie, i certificati di conformità e tutti i documenti da conservare per sempre.

Le liti condominiali - Interessante articolo da Condominioweb.com

 Le liti condominiali che più spesso sfociano in liti giudiziarie, sono quelle legate alla immissione di rumori e odori, fuori dalla normale tollerabilità.

Il codice civile pone una tutela in tal senso all’art.844, “vietando immissioni di fumo e calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni”. Col passare del tempo e per elaborazioni giurisprudenziale, la tutela, una volta appannaggio del Giudice di Pace, viene oggi maggiormente garantita dall’intervento del giudice unico, servendosi sempre più spesso della procedura di cui all’art.700. Il provvedimento d’urgenza infatti garantisce in molti casi l’interruzione immediata di quelle esalazioni e/o immissioni di suoni molesti, con un velocità che una normale procedura giurisdizionale non può tecnicamente garantire. I problemi de quo sono sempre più tipici dei condomini, dai quali, causa i materiali di costruzione ormai utilizzati, è norma avvertire ogni e qualsiasi rumore proveniente dagli appartamenti attigui, o ancor peggio provenienti dalle attività commerciali poste al piano terra solitamente.

I rimedi avverso tali problematiche potrebbero trovare una tutela, anche tramite intercessione dell’amministratore, solo se sono state previste sanzioni per i trasgressori della quiete condominiale, diversamente le alternative sono di tre tipi:

1) ricorso al Giudice di Pace, competente per questa materia;

2) ricorso alla procedura d’urgenza di cui all’art 700 cpc, in tutela della propria salute

3) ricorso  all'Agenzia regionale dell'ambiente; si tratta di una scelta che ha un senso solo in caso di rumori provocati da un'attività commerciale, industriale o un ristorante, per cui esistano norme di contenimento dell'inquinamento in applicazione della legge 447/95. Consigliamo anche di visitare Condominioweb.com -condominio.

Il problema che bisogna porsi, però, è quando un rumore è veramente intollerabile? Per giurisprudenza costante, un rumore è intollerabile  quando supera di 3 decibel il rumore di fondo dell'ambiente. I controlli effettuati dall’ente preposto piuttosto che dal consulente di parte o nominato dal giudice, infatti, isolano i rumori e li contestualizzano.

L’inconveniente che più spesso si incontra, nel tentativo di  provare l’immissione di fumi o rumori derivanti da atti volontari del privato condominio, è quello di fare un rilevamento “a sorpresa”; nei casi in cui, infatti, interviene un consulente del Giudice, costui, gioco forza, deve avvertire la controparte della perizia a cui sta per dare inizio, falsando di fatto il risultato, in quanto la persona ovviamente non dà corso a quelle attività di produzione di suoni con radio ecc…..Ovviamente una consulenza tecnica a sorpresa non potrà essere autorizzata e/o comunque impugnata per mancanza del contraddittorio tra le parti.

Nel caso delle esalazioni un'altra via è quello di verificare se gli scarichi dei fumi sono stati realizzati correttamente, con le giuste distanze da finestre, balconi, sporgenze, suolo o, se sul tetto, superando oltre una certa quota il limite più alto dello stesso. Per le unità esterne dei condizionatori bisogna verificare se sono stati istallati nel rispetto del decoro dell’edificio.

Fonte : "Condominioweb.com"