Impermeabilizzazione e infiltrazioni su giardini, tetti e lastrici e la ripartizione della spesa

Quello della ripartizione delle spese è sicuramente il motivo di maggior contrasto tra i condomini e il caso di ripartizione per il rifacimento di guaine o riparazioni di infiltrazioni d'acqua su solai crea molta difficoltà e confusione.
Perchè non è mai facile ripartire? Per prima cosa perchè spesso non è facile stabilire se c'è il dolo o la colpa, cioè è incuria nella conservazione del bene o danno provocato. Poi perchè la regola cambia se si tratta di tetto, solaio tra proprietà, giardino o lastrico solare.

Si intrecciano 3 articoli del codice civile il 1123,  il 1125 e il 1126.

Analizziamo vari casi:

PREMESSA:
 - Il regolamento condominiale contrattuale vince sopra qualsiasi norma. Quindi qualsiasi cosa dica , anche se apparentemente ingiusta o iniqua va rispettato.


L'area ( tetto o terrazzo) è comune a tutti e copre tutti ?
SI - si applica il 1123 ( Millesimi di proprietà generale)
NO - si applica il 1126 ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto) o 1125

- La copertura è esposta alla pioggia e al sole?
SI - Se la risposta è si allora si applica il 1126 c.c. ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto)
NO - se no il 1125 c.c  50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.


 Se la copertura (lastrico esposto al sole) è proprietà solo di qualcuno e/o copre solo alcuni si applica il 1126 unito al 3° comma del 1123. Cioè partecipa chi in proiezione è coperto, calcolando anche la percentuale di proprietà coperta.

ECCEZIONI  o CASI PARTICOLARI
1) Se l'infiltrazione è stata provocata da imperizia o dolo del proprietario che ne ha l'uso esclusivo allora la spesa è a suo carico.
2) se si tratta di un giardino il proprietario dello stesso ha a suo carico la movimentazione della terra e ripristino del giardino e 1/3 di tutti gli altri lavori.
3) Terrazza a livello : Questo è un caso molto particolare perchè a volte difficile da individuare. Se la terrazza è esposta al sole ed è di proprietà esclusiva ma è posta alla stessa altezza di un appartamento dal quale si ha l'accesso e ne è parte integrante questa terrazza è equiparata al lastrico solare e art 1126. Con attenzione allo studio della superficie della terrazza che ove una parte non abbia funzioni di copertura allora si applica per quella parte il 1123 cc. Il parapetto della terrazza a livello è ad esclusivo onere del proprietario della terrazza
4) I Balconi non vengono equiparate a terrazze perchè non svolgono la funzione di copertura dell'edificio. si applica il 1125 c.c. 50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.

IVA al 10% in condominio. Quando è possibile applicarla?

IVA 10% in condominio. Quando applicarla?

Il condominio gode sempre, per il fisco italiano, di una agevolazione fiscale nella ricezione di fatture. Il legislatore ha in questo modo voluto agevolare la manutenzione degli edifici condominiali.

(L'iva agevolata ai privati è consentita solo in casi particolari che non fanno parte di questo post).  

Si può richiedere nella emessione di fatture verso il condominio quasi sempre dell'iva agevolata al 10%. Vediamo i casi consentiti e i casi esclusi.
Per chiarire: l'iva agevolata si applica solo a  lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ma in modalità diverse a seconda dei casi.
Quindi possiamo dire che sono escluse tutte quelle fatture di acquisto di beni, ( per es. acquisti in ferramenta) e di fornitura di servizi.

NO IVA 10% acquisto di beni  p. es. ferramenta
NO IVA 10 % :  per es. fattura amministratore, fattura professionisti quali geometri, avvocati ecc.,
NO IVA 10 % servizi di pulizia, servizi di giardinaggio, servizi di sorveglianza, autospurgo solo disotturazione tubi ecc.
( e' un po complessa è la questione se la manutenzione degli estintori possa usufruire dell'aliquota del 10%, perchè questi sono di solito a servizio dell'area di manovra di box o garage interrati.  L'iva agevolata  è possibile se questi box fanno parte integrante di un condominio a prevalente destinazione abitativa. Se per esempio sono un condominio di soli box sono esclusi dall'iva agevolata.)

Vediamo quindi i casi in cui si applica l'IVA al 10% e in che modo. La grande divisione è tra BENI SIGNIFICATIVI e NON. Il legislatore ha voluto quindi evitare eccessivi sconti di IVA su impianti tecnologigi che hanno un valore elevato rispetto alla manodopera per la sua manutenzione.

SEMPRE CONSENTITA IVA 10%  manutenzioni ordianarie e straordinarie su impianti e strutture dell'edificio non significative e beni finiti. Opere di riparazione, rinnovamento  necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Per esempio: Pittura delle parti comuni, riparazione di citofoni, sostituzione lampade, riparazione cancelli, riparazione tetti, gronde, pluviali , autospurghi solo per aspirazione liquami da pozzi neri, ecc.

SEMPRE CONSENTITA IVA 10%  lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986 cioè quelli che beneficiano del bonus fiscale per ristrutturazioni, ovvero la detrazione 50% Irpef,

IVA 10% CON LIMITAZIONI  In alcuni lavori che riguardano beni di valore significativo l'aliquota agevolata al 10% si applica solamente fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.

 I beni significativi di cui sopra sono solamente i seguenti:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni ed esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento;
- sanitari e rubinetteria da bagno;
- impianti di sicurezza.

Quindi se il costo totale del lavoro su quei beni è 100 si scorpora il valore del bene stesso ( caldaia, ascesnsore ecc.)  quello che rimane ( manodopera) gode dell'iva agevolata.  Poi si detrae al valore del bene il costo della mandopera e questa parte gode anch'essa dell'iva agevolata. La parte restante applica liva al 22%.

Esempio:
1000 € costo totale
300 € costo manodopera
700 € costo del bene

Iva 10%    su 300 € ( manodopera)
Iva 10%    su 400 € ( 700 - 300 differenza bene e manodopera)
Iva 22%    su 300 €  parte residua del bene

Il " rendiconto condominiale" (art. 1130 - bis c.c.)

L'art. 1130 bis c.c. come recentemente modificato dal legislatore (parlamento) ha introdotto importanti novità quali il rendiconto condominiale e la figura del revisore.

"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
 L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.... "

Il rendiconto condominiale non sarà quindi un documento fiscale con entrate/uscite ma un "dossier" contenente informazioni di natura contabile/ fiscale,  tecnica/impiantistica, normativa e giuridica.

Nel particolare dovrà contenere:
1)  le voci di entrate ed uscite ( spese sostenute ed eventuali ricavi del condominio come affitti ecc.);
2)  Traccia degli adempimenti fiscali ( pagamenti di f.24, mod 770 ecc. );
3)  Situazione patrimoniale ( debiti con i fornitori, giacenze di cassa e bancarie);
4) Dati sui fondi disponibili eventualmente accantonati;
5) Informazioni relative a contratti in corso (p.es.  assicurazione, manutenzione ascensore, energia ecc.)
6) Informazioni relative alle pendenze e/o controversie legali in corso ( p.es. azioni legali verso condomini morosi ecc.)
7) Nota esplicativa sull'andamento della gestione ( per esempio un accenno ai lavori e manutenzioni fatte, elenco dei fornitori rimasti da saldare, ecc.)

L'assemblea può nominare, a titolo oneroso ( a pagamento), un revisore condominiali con funzioni di controllo sulla gestione economica.

Inoltre l'articolo 1130 bis a normato il diritto di accesso ai documenti di loro interesse e il diritto di averne copia.

Si tratta di una novità importante destinata a dare trasparenza di gestione.

Terremoti ed inondazioni lo stato non pagherà più i danni!

Grande novità in merito alle assicurazioni nel condominio. Il governo ha stabilito, con il decreto n.59 15/05/2012, che non risarcirà più i privati in caso di calamità naturali quali terremoti ed inondazioni. Con lo stesso decreto favorisce la stipula di assicurazioni. Le compagnia potranno estendere le garanzie a questa tipologia di rischio cosa che fino ad oggi non era possibile fare.
Le polizze saranno agevolate fiscalmente solo per la parte che va a coprire il rischio di calamità naturali.
Cosa cambia per l'amministratore? Sarà necessario, se verrà stipulata tale garanzia, che l'amministratore invii una certificazione con l'importo pagato e la quota millesimale di competenza per ciascun condomino. In questo modo si potrà detrarre dalle imposte tale importo.

Come ripartire le spese per le pulizie?

La ripartizione delle spese è sempre un argomento che genera tensione in condominio. Le spese per le pulizie poi, che incidono notevolmente sul bilancio, sono il caso di discussione maggiore e anche tra gli stessi amministratori non c'è comunione di vedute sulla loro ripartizione.
Il problema nasce, fondamentalmente, da due aspetti: il "potenziale uso" e il "confortevole uso" che vanno a complicare le cose.
Vediamo perché:
La ripartizione delle spese nel condomino è regolata dagli art 1123, 1124,1125,1126 cod.civ. questi articoli ci dicono fondamentalmente che:
1) Per ripartire una spesa bisogna sempre usare i millesimi di proprietà tranne in 2 casi:
   a) quando la zona da manutenzionare riguarda solo alcuni condomini e non tutti
   b) oppure non tutti possono usare quello spazio comune in uguale misura
2) la manutenzione e ricostruzione scale ha una tabella particolare (metà per altezza e meta per millesimi di    propr.)
La confusione nasce qui: si deve usare la tabella particolare scale o i millesimi di proprietà generali?
La risposta è: nessuno dei due!
Questo perchè le pulizie delle scale non sono una manutenzione e cioè una spesa destinata a preservare l'integrità e volta a mantenere il valore della cosa ma sono una spesa destinata a permettere ai condomini un più confortevole uso delle parti comuni. La conseguenza è che non si devono usare i millesimi di proprietà  ma il principio del potenziale uso che ciascun condomino può farne (come stabilito nel 2° comma del 1123).
Ecco che allora, di conseguenza, si deve tener conto per le pulizie  solamente dell'altezza del piano o del numero di gradini che separa i condomini dal piano terra.
Va creata, quindi, una tabella ad hoc dedicata alle pulizie scale. La tabella ha carattere regolamentare e quindi può essere votata a maggioranza in assemblea (501 mill. e maggioranza dei partecipanti al condominio).
Ora è tutto molto semplice e si può costruire facilmente una tabella da approvare in assemblea ma con alcune precisazioni:
1) Non è possibile per esempio imputare una maggiorazione di spesa  ad un condomino del 1° piano che adibisce l'appartamento a studio medico ed ha quindi un maggior uso della scala. Perchè come ho precisato prima l'uso della scala è quello potenziale non quello effettivo. Tutti potenzialmente possono fare uno studio medico oppure possono invitare 30 persone al giorno in casa.
2) Se il regolamento è "contrattuale" e in questo è stabilito un modo di ripartire tale spesa allora è necessaria l'unanimità per la sua modifica ( Il regolamento contrattuale vince sempre e va modificato all'unanimità).

Riferimenti:Cass. sent. n.971 del 24 gennaio 2001 , Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

Se c'è terrazza condominiale la tabella scale deve tenerne conto

La norma fondamentale a cui ci si riferisce per la compilazione della tabella scale è l'art. 1124 c.c. "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l'altrà metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."
Concorre alla spesa solo chi ha necessità della scala, quindi sono esclusi i pianterreno salvo che questi non abbinao accesso alla terrazza comune e sono tenuti apartecipare in base all'uso che possono riceverne ( In base all'art. 1123 c.c. comma 3 in cui vengono appunto citati i lastrici solari).
Allora è necessario che il tecnico compilatore delle tabelle tenga conto di questo uso. La tabella andrà compilata per esempio attribuendo 3/4 della quota millesimale in base all'accesso agli appartamenti e 1/4 delle quota in base all'accesso alla terrazza. Ovviamente per il calcolo di questa ultima quota andrà considerata  la distanza dell'appartamento alla terrazza e non al piano terra.
C'è da tenere presente che la norma relativa all'art. 1124 riguarda solo manutenzione della scala relativa alla naturale deteriorabilità per mantenere la cosa efficiente (per esempio riparazione gradini, lucidatura marmo, sostituzione di una finestra o corrimano). Quindi riguarda poche spese.
Altre spese come per esempio la pulizia delle scale, la pittura delle pareti, l'illuminazione scale vanno ripartite con un'altra tabella redatta in base all'art.1123 2° comma cioè in proporzione all'uso. ( Vedi per questo Cass. civ. sent. 483/01, Cass. civ. sent. 971/01, cass. civ. sent. 8877/00 e cass. civ. sent. 2018/93). L'emanazione di una tabella luci scale, pulizie ecc. rientra nelle competenze dell'assemblea in base al'art 1135. Quindi l'assemblea ha il potere/dovere di deliberare in merito.
Per la modifica delle tabelle stesse è invece necessario sapere che natura hanno, cioè se contrattuale o assembleare e solo in alcuni casi è possibile modificarle.

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