Come ripartire le spese per le pulizie?

La ripartizione delle spese è sempre un argomento che genera tensione in condominio. Le spese per le pulizie poi, che incidono notevolmente sul bilancio, sono il caso di discussione maggiore e anche tra gli stessi amministratori non c'è comunione di vedute sulla loro ripartizione.
Il problema nasce, fondamentalmente, da due aspetti: il "potenziale uso" e il "confortevole uso" che vanno a complicare le cose.
Vediamo perché:
La ripartizione delle spese nel condomino è regolata dagli art 1123, 1124,1125,1126 cod.civ. questi articoli ci dicono fondamentalmente che:
1) Per ripartire una spesa bisogna sempre usare i millesimi di proprietà tranne in 2 casi:
   a) quando la zona da manutenzionare riguarda solo alcuni condomini e non tutti
   b) oppure non tutti possono usare quello spazio comune in uguale misura
2) la manutenzione e ricostruzione scale ha una tabella particolare (metà per altezza e meta per millesimi di    propr.)
La confusione nasce qui: si deve usare la tabella particolare scale o i millesimi di proprietà generali?
La risposta è: nessuno dei due!
Questo perchè le pulizie delle scale non sono una manutenzione e cioè una spesa destinata a preservare l'integrità e volta a mantenere il valore della cosa ma sono una spesa destinata a permettere ai condomini un più confortevole uso delle parti comuni. La conseguenza è che non si devono usare i millesimi di proprietà  ma il principio del potenziale uso che ciascun condomino può farne (come stabilito nel 2° comma del 1123).
Ecco che allora, di conseguenza, si deve tener conto per le pulizie  solamente dell'altezza del piano o del numero di gradini che separa i condomini dal piano terra.
Va creata, quindi, una tabella ad hoc dedicata alle pulizie scale. La tabella ha carattere regolamentare e quindi può essere votata a maggioranza in assemblea (501 mill. e maggioranza dei partecipanti al condominio).
Ora è tutto molto semplice e si può costruire facilmente una tabella da approvare in assemblea ma con alcune precisazioni:
1) Non è possibile per esempio imputare una maggiorazione di spesa  ad un condomino del 1° piano che adibisce l'appartamento a studio medico ed ha quindi un maggior uso della scala. Perchè come ho precisato prima l'uso della scala è quello potenziale non quello effettivo. Tutti potenzialmente possono fare uno studio medico oppure possono invitare 30 persone al giorno in casa.
2) Se il regolamento è "contrattuale" e in questo è stabilito un modo di ripartire tale spesa allora è necessaria l'unanimità per la sua modifica ( Il regolamento contrattuale vince sempre e va modificato all'unanimità).

Riferimenti:Cass. sent. n.971 del 24 gennaio 2001 , Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

Se c'è terrazza condominiale la tabella scale deve tenerne conto

La norma fondamentale a cui ci si riferisce per la compilazione della tabella scale è l'art. 1124 c.c. "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l'altrà metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."
Concorre alla spesa solo chi ha necessità della scala, quindi sono esclusi i pianterreno salvo che questi non abbinao accesso alla terrazza comune e sono tenuti apartecipare in base all'uso che possono riceverne ( In base all'art. 1123 c.c. comma 3 in cui vengono appunto citati i lastrici solari).
Allora è necessario che il tecnico compilatore delle tabelle tenga conto di questo uso. La tabella andrà compilata per esempio attribuendo 3/4 della quota millesimale in base all'accesso agli appartamenti e 1/4 delle quota in base all'accesso alla terrazza. Ovviamente per il calcolo di questa ultima quota andrà considerata  la distanza dell'appartamento alla terrazza e non al piano terra.
C'è da tenere presente che la norma relativa all'art. 1124 riguarda solo manutenzione della scala relativa alla naturale deteriorabilità per mantenere la cosa efficiente (per esempio riparazione gradini, lucidatura marmo, sostituzione di una finestra o corrimano). Quindi riguarda poche spese.
Altre spese come per esempio la pulizia delle scale, la pittura delle pareti, l'illuminazione scale vanno ripartite con un'altra tabella redatta in base all'art.1123 2° comma cioè in proporzione all'uso. ( Vedi per questo Cass. civ. sent. 483/01, Cass. civ. sent. 971/01, cass. civ. sent. 8877/00 e cass. civ. sent. 2018/93). L'emanazione di una tabella luci scale, pulizie ecc. rientra nelle competenze dell'assemblea in base al'art 1135. Quindi l'assemblea ha il potere/dovere di deliberare in merito.
Per la modifica delle tabelle stesse è invece necessario sapere che natura hanno, cioè se contrattuale o assembleare e solo in alcuni casi è possibile modificarle.

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Qual'è la differenza tra le manutenzioni ordinarie e straordinarie?

Quello delle manutenzioni ordinarie e straordinarie è un argomento poco chiaro e molto importante per poter stabilire la ripartizione delle spese.
La legge non definisce con chiarezza la differenza tra le manutenzioni ordinarie e quelle straordinarie. Ci si deve rifare alle interpretazioni che ha dato la giurisprudenza negli anni.
Il requisito che contraddistingue le manutenzioni ordinarie è quello della "normalità". Quindi devono considerarsi manutenzioni ordinarie tutte quelle che sono ripetute nel tempo, costantemente, nello stesso modo.
Sono manutenzioni straordinarie quelle infrequenti, che non si ripetono costantemente o che per l'ammontare della spesa sono notevolmente superiori a quelle effettuate costantemente.
Quindi è importante analizzare la frequenza con cui viene eseguita una manutenzione indipendentemente dall'importo. Per esempio se per fare manutenzione ad un impianto avviene che la spesa è notevolmente superiore alle altre volte allora la manutenzione è sicuramente in quel caso diventata straordinaria.
Se in un condominio si effettua la potatura delle siepi costantemente e ogni 3/4 anni si potano anche gli alberi ad alto fusto possiamo dire che la potatura degli alberi è straordinaria. Ma se il condominio è un residence con parco e tutti gli anni o più volte l'anno si potano alberi allora è ordinaria.

Esempi.
Ordinarie: Pulizia, sostituzione lampade, pulizia di tubazioni con autospurgo, svuoto pozzi neri, taglio del prato e siepi, contratti di manutenzione ascensori, manutenzione piscine, ecc.
Straordinarie: Rifacimento facciata, restauro scale, cambio di motore ascensore, sostituzione pompe di sollevamento, di caldaia, impermeabilizzazione dei solai ecc.


Un aiuto ci viene dato dall'art. 1005 del cod. civile, forse l'unico dove vengono elencate alcune manutenzioni straordinarie :
"le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
La corte di cassazione civile però ha più volte ribadito in varie sentenze che questo elenco non è esaustivo

Il riscaldamento centralizzato e la ripartizione della spesa

Le spese per la ripartizione del riscaldamento non sono normate nello specifico dal codice civile ma sono lasciate alle disposizioni contenute nel Regolamento di condominio.

In mancanza di disposizioni specifiche nel regolamento allora giurisprudenza vuole che ci si rifaccia al 2° comma dell'art 1123. (“ .. se si tratta di spese destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne...)

Quindi la ricerca è volta a calcolare, con la migliore approssimazione possibile “l'uso” e quindi il consumo di calore.

Se si vuole raggiungere la migliore e più equa ripartizione bisogna quindi conoscere esattamente il quantitativo di calore ceduto ad ogni appartamento. Questo oggi si ottiene solamente con la contabilizzazione del calore. Cioè con valvole e contatore elettronico che riesce a calcolare il quantitativo esatto di calore ceduto all'unità immobiliare.

Nel caso in cui non si riesca ad installare questi contacalorie si ripiega su altri sistemi come la contabilizzazione dei volumi o degli elementi radianti.

Tra i due sistemi è migliore quello della contabilizzazione degli elementi radianti.

Perché si riesce ad approssimare in modo migliore la quantità di calore ceduto. A più elementi corrisponde una maggiore quantità di calore ceduto all'ambiente. Inoltre misurando la temperatura dell'acqua in entrata si riesce a calcolare la resa degli elementi piano per piano (supponendo che ai piani alti la temperatura dell'acqua sia più bassa e quindi la resa sia minore)

Una semplice ed equa suddivisione delle spese può essere effettuata quindi contando tutti gli elementi presenti negli appartamenti di tutto il condominio e ricavarne una tabella millesimale.

Es.

App. A 30 elementi

App. B 25 elementi

App. C 28 elementi

Totale 83 elementi ,

quindi A = 362 millesimi (30/83 * 1.000)

B = 301 millesimi

C = 337 millesimi

Questo metodo non può essere sempre applicato perchè a volte sono presenti ventilconvettori e non termosifoni. In questo caso si ricorre ai volumi dell'ambiente. Il presupposto è che più volume c'è da scaldare e maggiore è il calore necessario.

Naturalmente sono tutte approssimazioni perchè dipende anche da notevoli altri fattori, quali la temperatura dell'acqua, la dispersione termica in base all'esposizione dell'appartamento ecc.

Non amo suddividere le spese con il sistema dei volumi infatti con questo metodo sarebbe opportuno inserire anche altri coefficienti correttivi che un buon tecnico saprà apportare.

Quindi la miglior ripartizione possibile si ottiene con le valvole contacalorie, poi con gli elementi radianti e infine con i volumi.

In ogni caso il regolamento di condominio stabilisce il criterio da adottare che potrà essere variato con le opportune maggioranze.

Come fare una semplice tabella millesimale

Se il condominio che avete acquisito non è provvisto di tabella millesimale perchè il costruttore non ha provveduto ( lui non è tenuto a farlo per legge) allora dovrete provvedere a ripartire provvisoriamente le spese in attesa che un buon tecnico provveda a svilupparle. 

Un buon metodo per calcolare i millesimi è questo:

Prendete le superfici totali degli appartamenti o le superfici catastali le sommate tutte in modo da avere la superficie totale di tutto il condominio. Quindi dividete la superficie del singolo appartamento per il totale ottenuto precedentemente e lo moltiplicate per mille ed avrete la quota millesimale.

Per es:

Unità immobiliare	Superficie	Millesimi
Sub 1	123 mq	(123/621 *1000) = 198,07
Sub 2	92 mq	148,15
Sub 3	142 mq	228,66
Sub 4	123 mq	198,07
Sub 5	141 mq	227,05
Totale	621 mq	1,000,00

Questo metoto può essere utilizzato per ripartire provvisoriamente le spese condominiali in assenza di una tabella millesimale. Se i condomini lo approvano all'unanimità può essere mantenuto come tabella millesimale definitiva. In ogni caso anche la tabella millesimale redatta da un tecnico va approvata in assemblea.

Come si calcolano i metri quadri commerciali?

Non esiste una norma universale per il calcolo commerciale dei metri quadri. Le percentuali sono variabili dipende da due cose:

1. Il tecnico calcolatore.
2. Le usanze del luogo.

Per esempio il balcone può essere inserito al 50% ma se è a loggia anche al 66%. A volte possono essere inserite anche le parti comuni al 5% oppure in proporzione ai millesimi posseduti.Quindi devi informarti prima quale metodo è usato nella zona.
Vai su questo sit  :http://www.camcom.go..._p/Usi-e-consuetudini.htm
Seleziona la tua provincia e trovi gli usi consuetudini del luogo. 

Riporto ad esempio gli usi e costumi della Camera di commercio di Milano

Calcolo della superficie commerciale di un appartamento con tutti i suoi accessori.
 
Art. 30 La superficie commerciale dell’appartamento è così calcolata:
a) la misurazione in mq della superficie di un appartamento in condominio è effettuata seguendo il perimetro esterno (da spigolo a spigolo) dei muri perimetrali;
b) la misurazione tiene conto anche dei bow-windows chiusi, dei quali segue la sporgenza;
c) se il muro perimetrale è in comunione con un altro edificio, con un’altra unità immobiliare o con una parte degli enti comuni al fabbricato, viene calcolato solo al 50%.

Art. 31 - Calcolo della superficie commerciale dei balconi.
La superficie commerciale dei balconi è così calcolata:
a) la superficie in mq dei balconi sporgenti dal filo esterno del fabbricato è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%;
b) la superficie dei balconi non sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura di due terzi.

Art. 32 - Calcolo della superficie commerciale dei terrazzi.
La superficie commerciale dei terrazzi è così calcolata:
a) la superficie in mq del terrazzo posto a livello è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%, quando esso misuri fino ad un terzo della superficie dell’appartamento cui è asservito e non inferiore al 25% in tutti gli altri casi;
b) la superficie in mq del terrazzo posto su livello diverso da quello dell’appartamento (lastrico solare di pertinenza a sottotetti, locali di servizio,mansarde) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 40% e non inferiore al 20%.

Art. 33 - Calcolo della superficie commerciale del vano cantina o della soffitta.La superficie commerciale del vano
cantina o della soffitta è così calcolata:
La misura in mq della superficie di una cantina o di una soffitta è effettuata come quella dell’appartamento di
pertinenza e aggiunta allo stesso nella misura non inferiore al 25% e non superiore al 33%.

Art. 34 - Calcolo della superficie dei locali comuni al condominio.
La superficie dei locali comuni del condominio come la portineria, la sala riunioni, la sala giochi o quant’altro
catastalmente individuato come entità immobiliare comune a tutti i condomini,è così calcolata:
la misura in mq di detti locali è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella proporzionale quota
millesimale di comproprietà sulle parti comuni.

lo potete  trovare qui:
http://www.mi.camcom...AME/RACCOLTA_USI_2010.pdf